Requisitos para la compraventa de viviendas de portería
La paulatina desaparición de la figura del conserje o portero de finca urbana o edificio está ocasionando que las viviendas destinadas a residencia de dichos profesionales estén quedando en desuso.
En muchas ocasiones estas viviendas de portería se encuentran en la planta baja del edificio; en otras muchas ocasiones se localizan en la última planta, ático o bajocubierta. En ambos casos pueden ser inmuebles con muchísimas posibilidades.
Estas viviendas de portería que han quedado deshabitadas pueden ser objeto de comercialización en el mercado inmobiliario, obteniendo, de tal forma, un importante rédito económico por parte de los propietarios del resto de elementos privativos del edificio.
No obstante, la comercialización de dichas viviendas implica que previamente han de realizarse una serie de actos que viabilicen su venta.
Este tipo de vivienda de portería normalmente suele estar configurada como elemento común del edificio. Por ello, en primer lugar, la Comunidad de Propietarios ha de adoptar el acuerdo de desafección de su condición de elemento común y posterior venta de dicha vivienda.
Es importante tener en cuenta que en el acuerdo de desafección se debe describir la referida vivienda de portería, ahora ya elemento privativo, asignándole una cuota de participación en los elementos comunes del edificio, y a su vez, modificar la cuota de participación del resto de las viviendas, que, como el lógico, se verán disminuidas.
Este acuerdo, que supone la modificación del título constitutivo, requiere unanimidad.
Otro aspecto que ha de tenerse en cuenta a la hora de afrontar este tipo de procesos, es la falta de personalidad jurídica de la Comunidad de Propietarios. La importancia de este hecho radica en que la vivienda que ha sido objeto de desafección no puede constar en el Registro de la Propiedad a nombre de la propia Comunidad de Propietarios. Ha de inscribirse bien, en proindiviso a nombre de todos y cada uno de los propietarios del resto de las partes privativas del edificio, en la participación que corresponde a cada uno de ellos, o bien, a nombre directamente del comprador. Esta última opción es más interesante para la comunidad, ya que evita duplicar gastos notariales y registrales.
Por todo ello, es recomendable que, en la propia escritura en la que se elevan a público los acuerdos de desafección de la vivienda de portería y modificación de cuotas de participación del resto de los elementos privativos de la comunidad, se formalice también la venta de la vivienda a un tercero adquirente.
Por último, ha de tenerse en cuenta que, las viviendas de portería, como elementos comunes de la edificación, al ser desafectadas, arrastran todas las cargas hipotecarias con las que se encuentran gravadas las diferentes partes privativas del edificio. Es por ello, que una vez formalizada la desafección de su condición de elemento común, y como paso previo a la transmisión a un tercero, las entidades bancarias y/o demás titulares de cargas hipotecarias u otro tipo de gravámenes, tendrían que consentir la liberación de la responsabilidad hipotecaria de la antigua vivienda de portería.
